Valentina Krišto Legčević: Upravljanje zgradama danas je puno više od “održavanja”

Upravljanje zgradama u Dubrovniku postaje sve složeniji posao, a to potvrđuje i iskustvo Valentine Krišto Legčević, vlasnice tvrtke Dobar dom d.o.o., koja je nakon preuzimanja poslovanja 2023. godine uvela brojne novosti i proširila tim. Za naše novine govori o stanju na tržištu, novom Zakonu o upravljanju zgradama, rastu cijena radova i izazovima energetskih obnova, ali i o tome koliko se promijenila uloga upravitelja u posljednjih deset godina.

1. Što Vas je motiviralo da preuzmete Dobar dom i uđete u sektor upravljanja zgradama?

Kada sam se doselila u Grad imala sam bebu staru sedam mjeseci i bila u potrazi za poslom. Počela sam se javljati na natječaje, čak i jednoj svojoj današnjoj predstavnici suvlasnika u Dobrom domu sam se javila, a koja ima tvrtku za nekretnine. Ubrzo sam upoznala susjeda koji je tada bio vlasnik Dobrog doma i tako je krenula ova priča.

I ranije sam se bavila nekretninama na različite načine, a obrazovanje mi je dalo dobru podlogu za ovaj posao – studirala sam na Građevinskom fakultetu, diplomirala MBA smjer Financije, a potom upisala i dodatni diplomski studij u Sloveniji – Pravo u upravljanju nekretninama. Sve to zajedno bio je dobar temelj za ulazak u ovaj sektor, iako moram priznati da posao nimalo nije lagan, unatoč tome što ga zaista volim.

2. Kakvo ste stanje u tvrtki zatekli 2023. godine i koje ste prve promjene uveli?

Stanje je bilo poprilično gusto. Uslijedilo je nekoliko otkaza i hitna potraga za novim ljudima. No to je iza nas – sve što nas nije slomilo, sigurno nas je ojačalo.

Također smo morali razdvojiti dio inženjerskih poslova koje je bivši vlasnik obavljao kao dodatnu djelatnost, nevezanu uz upravljanje zgradama. To je smanjilo prihode i predstavljalo izazov u zadržavanju sličnih poslovnih rezultata. Bilo je puno posla i prilagodbi, ali danas imamo odličan tim i vjerujem u nas.

Usput, tražimo inženjera ili inženjerku građevine, pa ako se netko prepozna – neka nam se slobodno javi. 😊

3. Kako izgleda svakodnevni rad upravitelja zgrada i koji su najveći izazovi u Dubrovniku?

Svakodnevni rad izuzetno je zahtjevan. Svako radno mjesto ima redovni dio posla, ali i velik udio izvanrednih situacija.

Primjerice, administrativno-računovodstveni dio uključuje knjiženje uplata svakog suvlasnika za svaku zgradu. Kada upravljate s oko 150 zgrada, pomnožite to s brojem suvlasnika i uplata – jasno je koliki je to posao. Uplate često nisu redovne, zbrajaju se različiti prostori, postoje dugovanja, što dodatno usporava posao jer se mora istraživati na što se uplata odnosi i što se može zatvoriti.

Uz to, ista osoba šalje uplatnice, izvještaje, dodatne kalkulacije koje suvlasnici traže, prati dugovanja, priprema ovrhe, odgovara na telefonske pozive i prima stranke u ured.

Osim upravljanja, nudimo i čišćenje stambenih i poslovnih zgrada. Tu se često javlja nerazumijevanje – zaposlenicima se plaće moraju isplaćivati cijelu godinu. Dubrovnik je turistički grad, sve je sezonski orijentirano, pa neki suvlasnici žele prekidati ili reducirati uslugu izvan sezone, ne shvaćajući da ti djelatnici moraju primiti plaću za cijelu godinu, kao i da njihovi doprinosi moraju biti plaćeni te troškovi poput održavanja vozila, goriva, materijala i slično.

4. Što suvlasnici najčešće pogrešno shvaćaju o ulozi upravitelja?

Čini mi se da dio građana još uvijek ne razumije kompleksnost posla i koliko vremena zahtijeva posvećenost svakom suvlasniku. Također se često ne razumije razlika između redovnog i izvanrednog rada upravitelja.

Ipak, situacija ide na bolje, a novi Zakon o upravljanju zgradama sigurno je tome pridonio.

5. Koliko se razlikuje upravljanje klasičnom stambenom zgradom u odnosu na zgrade s hotelima ili poslovnim prostorima?

Ako zgrade koje uključuju hotel imaju dobro uređen međuvlasnički ugovor i jasne odnose između suvlasnika i hotela, razlike nisu velike. No ako takav ugovor ne postoji ili nije jasno definiran, problemi su znatno češći.

Suvlasnike se ne može prisiliti na sklapanje novog međuvlasničkog ugovora ako to nije zakonska obveza. Često postoji i nesrazmjer u shvaćanju što znači imati stan u sklopu hotela – a to bi, naravno, trebalo značiti i viši standard održavanja.

6. Kako se rast cijena u građevinskom sektoru odrazio na vaš rad?

Cijene svih dobara i usluga znatno su porasle posljednjih godina, pa tako i u građevinskom sektoru. To je realnost tržišta i na nama je da se toj situaciji prilagodimo – druge opcije jednostavno nema.

7. Energetske obnove sve su teže zbog troškova. Vidite li rješenja?

Bilo bi izuzetno dobro da se EU fondovi prilagođavaju tržišnim uvjetima i rastu cijena. Ako je projekt započet 2022., a ponude za radove se traže tek 2025. zbog brojnih problema na zgradi, tada više nema mogućnosti razmjernog povećanja sufinanciranja.

Ponude su tada znatno više od izvorno odobrenih troškovnika, pa je stvarni postotak sufinanciranja manji od planiranog. Ipak, čak i 50 posto sufinanciranja u tim iznosima zgradama zasigurno znači jako puno.

8. Od 1. siječnja na snazi je novi Zakon o upravljanju zgradama. Što suvlasnici najviše pitaju i što ih najviše brine?

Trenutačno je najaktualniji upis u Registre upravitelja i zajednica suvlasnika, s ciljem ishodovanja OIB-a za zgrade. To je donijelo brojna pitanja i dodatne aktivnosti, što je zapravo pozitivno – suvlasnici su uključeni, prate procese i žele da se sve odradi ispravno. To nam je svima zajednički interes, iako iziskuje znatno više vremena.

Briga postoji i oko novih troškova, no vlastita imovina se mora održavati oduvijek – ne samo zbog novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, već i temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji je na snazi dugi niz godina.

9. Da možete, što biste promijenili u zakonskom okviru?

Novi Zakon donosi brojne prednosti, ali ostavlja i određene nedoumice – rekla bih, uz malo šale, i prostor za sudsku praksu. 😊

Postoje pojmovi za koje još nemamo jasno definiranu primjenu u praksi, poput izraza „osigurati poduzimanje aktivnosti“, gdje nije potpuno jasno do koje granice odgovara upravitelj, a od koje izvođači radova ili suvlasnici.

Jedan od problema je i naplata vezana uz Pravilnik kućnog reda. Zakon propisuje da upravitelj mora postaviti Pravilnik na sve zgrade, ali ne definira jasno pitanje naplate. Neki suvlasnici to doživljavaju kao nametnuti trošak, iako iza toga stoji konkretan rad.

Slično je i s upisom u Registre – kompletna priprema dokumentacije zahtijevala je dodatne djelatnike, vanjske suradnike ili rad do kasno u noć - jer se sve mora promptno odraditi. To su nove obveze koje ranije nisu postojale, a dodatni rad nužno povlači i dodatne troškove koje je nemoguće pokriti bez odgovarajuće naplate. A tu je još i Fiskalizacija 2.0.

11. Po čemu je dubrovačko tržište upravljanja zgradama specifično u odnosu na ostatak Hrvatske?

Cijene radne snage u Dubrovniku su više, a izbor radne populacije manji. Također, cijene usluga i dobara nešto su više nego u ostatku Hrvatske. Zbog toga smo se i mi upravitelji morali cjenovno prilagoditi, što predstavlja dodatni izazov jer te promjene treba jasno i transparentno objasniti suvlasnicima.

12. Koji su sljedeći planovi Dobrog doma i gdje vidite tvrtku za pet godina?

Vjerujem da ćemo nastaviti kontinuirano rasti, kao i do sada, te da će sve više sugrađana prepoznati našu kvalitetu i posvećenost radu. Primarni fokus nam je ipak na današnjem danu I obavljanju posla na najbolji mogući način i individualan pristup svakom klijentu. Upravo taj način rada dugoročno govori sam za sebe. Kao tim želimo doprinositi zajednici, svojim radom učiniti Dubrovnik još ljepšim gradom i kvalitetnijim mjestom za život.